Najem lokali mieszkalnych

Zasady najmu lokali mieszkalnych określają przepisy:

• Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
• Kodeksu cywilnego, a zwłaszcza art. 680-692, które w stosunku do ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter ogólny, co oznacza, że będą miały zastosowanie tylko w zakresie nieuregulowanym w ustawie.
• Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli przedmiotem najmu jest lokal należący do spółdzielni mieszkaniowej.

Główne obowiązki stron umowy najmu lokali mieszkalnych:

Wynajmujący – podmiot, który oddaje mieszkanie do używania Wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to m.in., że wynajmujący powinien zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń w lokalu i budynku, umożliwiających najemcy korzystanie m.in. z wody, energii elektrycznej, ogrzewania itd. Dokonywanie napraw wymienionych w art. 6a ust. 3 ustawy. Gdy najemca dostrzeże, że istnieje potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, powinien niezwłocznie go o tym powiadomić (art. 666 § 2 KC). Zapewnienie najemcy spokojnego używania lokalu (m.in. podejmowania czynności zmierzających do ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób trzecich).

Najemca – podmiot, który będzie z mieszkania korzystał Płacenie umówionego czynszu w umówionych lub ustawowych terminach. Używanie lokalu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu lokalu. Utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Dbanie i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, wymienionych w art. 6b ust. 1 ustawy. Dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem lokalu (art. 662 § 2 KC). Są to naprawy i konserwacja elementów lokalu, wymienione w art. 6b ustawy. Przestrzeganie porządku domowego i liczenie się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów (art. 683 KC).

Wynajmującym nie zawsze musi być właściciel mieszkania. Możliwość wynajmu mieszkania mogą mieć też np. najemcy, użytkownicy, dzierżawcy. Jeżeli zatem wynajmujemy mieszkanie od innej osoby niż właściciel, warto zapoznać się tytułem prawnym takiej osoby do przedmiotowego lokalu, np. umową najmu, ponieważ mogą się w niej znajdować ograniczenia co do możliwości podnajmowania lokalu przez te osoby.

Strony mogą zawrzeć umowę w dowolnej formie, jednak KC zastrzega konieczność zachowania formy pisemnej dla najmu na czas dłuższy niż rok. W razie niezachowania tej formy uważa się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony. Ze względu na potrzebę udokumentowania miejsca zamieszkania, jak i na potrzebę uzyskania zameldowania, w przypadku cudzoziemców zalecana jest forma pisemna.

Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu, przysługujących wynajmującemu w dniu zwrotu lokalu (np. z tytułu zaległego czynszu, czy opłat za energię, wodę, jak też kosztów naprawy uszkodzonych przez najemcę sprzętów/elementów mieszkania). Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy (art. 6 ustawy), jednakże w praktyce wynosi ona przeważnie równowartość czynszu za 1-3 miesiące. Dokonanie zapłaty kaucji warto potwierdzić odpowiednim oświadczeniem, podpisanym przez wynajmującego. W umowie najmu należy dokładnie określić sposób zwrotu kaucji lub rozliczenia jej w czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia zwrotu lokalu przez najemcę, po potrąceniu w/w należności wynajmującego.

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić na mocy wypowiedzenia lub porozumienia stron.

• Wypowiedzenie przez wynajmującego – może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy (inne przyczyny mogą być podstawą rozwiązania umowy tylko przez sąd) i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
• Wypowiedzenie przez najemcę – przepisy ustawy nie zawierają szczególnych uregulowań w tym zakresie, a zatem stosuje się przepisy KC (zwłaszcza art. 673 i art. 688). Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa uregulowana przepisami ustawy, z którą związane są szczególne rozwiązania wzmacniające pozycję wynajmującego w stosunku do najemcy np. ułatwiające mu usunięcie najemcy z lokalu po zakończeniu umowy.

Zastosowanie w/w szczególnych rozwiązań uzależnione jest od zgłoszenia przez wynajmującego faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Wobec takiej „zgłoszonej” umowy, poza nielicznymi wyjątkami, nie stosuje się przepisów ustawy, ale KC, który daje więcej praw wynajmującym np. prawo podwyższania czynszu w dowolnej wysokości.

W razie braku zgłoszenia, umowa wywołuje skutki jak zwykła umowa najmu lokalu, m.in. podlega w pełni reżimowi ustawy.

Umowa zawierana jest wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i wymaga dochowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Do umowy konieczne są dodatkowe dokumenty, które mają związek z ewentualną eksmisją najemcy z lokalu. Są nimi m.in.:

• Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego (po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy);
• Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, do którego najemca zobowiązuje się wyprowadzić, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Treść umowy najmu lokalu mieszkalnego

Treść umowy najmu lokalu mieszkalnego

Umowa najmu powinna zawierać następujące elementy:

1. Datę i miejscowość zawarcia umowy.
2. Oznaczenie stron umowy:
   • Osoba fizyczna – co najmniej imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i seria dokumentu tożsamości. Należy sprawdzić zgodność danych, podanych w umowie, z okazanym dokumentem tożsamości. Jeżeli wynajmujący pozostaje w związku małżeńskim, a mieszkanie należy do majątku wspólnego, do zawarcia umowy niezbędna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 pkt 1Kodeksu Rodzinnego i Opiek

   • Przedsiębiorca – nazwa, siedziba, adres oraz inne dane z rejestru (KRS lub CEIDG), w tym numer rejestru, dane osoby upoważnionej do reprezentacji, która podpisuje umowę, numer identyfikacji podatkowej (NIP). Należy porównać dane podane w umowie z danymi z rejestru. Niezbędne jest zwłaszcza sprawdzenie, czy osoba, która reprezentuje firmę i podpisuje z nami umowę, rzeczywiście ma do tego prawo. 

   • Jeżeli umowa podpisywana jest przez pełnomocnika, należy do umowy załączyć pełnomocnictwo.

3. Dokładne określenie wynajmowanego lokalu – adres, nr księgi wieczystej, status prawny np. własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do lokalu, wynikające z umowy najmu uprawniającej do podnajmu; powierzchnia, ilość pomieszczeń, wyposażenie. Jeżeli wynajmujemy lokal wraz z np. piwnicą, komórką – również należy to zapisać.
   
   Przed wydaniem lokalu strony powinny sporządzić protokół, opisujący wszystkie elementy mieszkania i jego wyposażenia wraz z określeniem ich stanu technicznego i stopnia zużycia. Cudzoziemiec będący najemcą powinien zadbać, aby w protokole znajdował się możliwie szczegółowy opis przekazywanego mu mieszkania i jego stanu oraz spis wyposażenia i mebli, bowiem protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu, a ponadto zabezpieczy najemcę przed ewentualnym zarzutem zniszczenia lokalu.
4. Czynsz, jego wysokość i inne opłaty obciążające najemcę.
   
   • Jeżeli nie określono w umowie czynszu, nie będzie to umowa najmu.
   • Strony powinny oddzielić czynsz od innych opłat związanych z korzystaniem z mieszkania (np. opłat za wodę, energię, za korzystanie z Internetu) i precyzyjnie w umowie oznaczyć wszystkie obowiązki, obciążające najemcę, oraz terminy wnoszenia tych opłat.
5. Sposób zapłaty czynszu i ewentualnych innych opłat  (np. czynsz do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy; w przypadku innych opłat wynajmujący może zobowiązać się do przekazywania faktur np. od dostawców mediów, które najemca będzie musiał samodzielnie opłacić; strony mogą umówić się też, że najemca będzie opłacał inne opłaty w formie ryczałtu – w takim przypadku należy określić sposób i terminy rozliczeń nadpłat/niedopłat).
6. Termin zapłaty (np. do 5. dnia każdego miesiąca).
   
   Jeżeli strony nie uregulują terminu płatności czynszu, powinien on być płatny z góry.Gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc, albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do 10. dnia miesiąca (art. 669 KC). 

7. Możliwości i zasady podnoszenia czynszu.
   Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ogranicza swobodę wynajmujących w zakresie wysokości podwyżek czynszu (art. 8a), jak i ich częstotliwości (art. 9 ust. 1b).

8. Ewentualne dodatkowe obowiązki stron.

9. Określenie osób, które będą z najemcą zamieszkiwać w lokalu, oraz okresu ich zamieszkiwania.
   
   Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ograniczona jest jednak do wysokości wspomnianych opłat, należnych za okres ich stałego zamieszkiwania (art. 6881 KC).

10. Zgoda wynajmującego lub jej brak na podnajem/oddanie lokalu w bezpłatne używanie.

    • Zgoda może być wyrażona także po zawarciu umowy. Musi ona mieć formę pisemną. 

    • Zgoda nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (krąg tych osób określa art. 128 i nast. Ustawa Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy).

11. Procedura odbioru lokalu (protokół przed wydaniem lokalu i po zakończeniu najmu).
    
    W celu dochodzenia ewentualnych roszczeń np. z tytułu nakładów, albo z tytułu zniszczeń lokalu, konieczne będzie zestawienie obu protokołów.

12. Zasady i warunki dokonywania w lokalu nakładów, m.in. przeróbek i adaptacji, oraz sposób ich rozliczenia po zakończeniu umowy.
    
    Jeżeli strony nie uregulują tego w umowie, wówczas zgodnie z art. 676 KC, wynajmujący według swego uznania może zatrzymać ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej jego wartości, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

13. Czas, na jaki umowa jest zawarta.

    • Umowę zawartą na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (art. 661 KC). 

    • Termin końcowy umowy zawartej na czas oznaczony może być wskazany przez określenie konkretnej daty lub jakiegoś pewnego zdarzenia w przyszłości.

    • Przyczyny i terminy wypowiedzenia przez najemcę umowy zawartej na czas oznaczony.

14. Określenie dnia, od którego umowa wchodzi w życie.

15. Lista załączników.
    
    Należy wymienić wszystkie dokumenty załączone do umowy (np. pełnomocnictwo, KRS, protokół przekazania lokalu najemcy). Jeżeli jakiś dokument był wyłącznie okazywany stronie do wglądu, wzmianka o nim i jego treści powinna znaleźć się w umowie.

16. Podpisy stron.
    
    W umowie nie może znaleźć się postanowienie, zabraniające najemcy zameldowanie się w wynajmowanym lokalu, albo uzależniające prawo do zameldowania od dodatkowej opłaty. Obowiązek meldunkowy wynika z przepisów prawa i wynajmujący nie może nam tego zabraniać, ani utrudniać.
    
    Jeżeli jakiekolwiek kwestie nie zostaną określone w umowie, zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy prawa (w pierwszej kolejności przepisy regulujące najem).
    
    Często w praktyce bywa tak, że wynajmujący nie uzgadnia z najemcą treści umowy, bowiem posługuje się gotowym, „uniwersalnym” wzorem, który przedstawia najemcy do podpisu. Trzeba wiedzieć, że jeżeli korzystamy z takich „uniwersalnych” wzorów, znalezionych np. w Internecie, to zwykle zawierają one konieczne minimum treści i potrzebna jest ich modyfikacja, uwzględniająca konkretny stan faktyczny. Wobec tego, jeżeli otrzymamy do podpisu taką gotową umowę, której wcześniej nie widzieliśmy, i po jej przeczytaniu uznamy, że chcemy coś w niej zmienić/dodać – nie ma przeszkód, aby odpowiednich zapisów (skreśleń) dokonać odręcznie. Oczywiście, jest to dozwolone pod warunkiem, że zmiany warunków umowy uzgodniliśmy z wynajmującym. W takim przypadku konieczne będzie dokonanie identycznych zmian na wszystkich egzemplarzach umowy oraz opatrzenie każdej zmiany parafką obu stron oraz datą. Dobrze również opatrzyć wszystkie egzemplarze umowy taką samą wzmianką, podpisaną przez obie strony, z której będzie wynikało, że umowa zawiera zapisy dokonane odręcznie – jakie, ile i w których miejscach umowy.

Np. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, mających postać wydruku komputerowego, z których każdy zawiera dwa odręczne zapisy. Odręcznych zapisów dokonano w §3 ust. 1 Umowy (dot. zainstalowania Internetu w lokalu) oraz w 6 ust. 2 Umowy (dot. osoby uprawnionej do zamieszkiwania z najemcą); każdy zapis opatrzono datą 01.03.2015 r. oraz parafami Stron.