Nabywanie nieruchomości
Polskie prawo rozróżnia następujące rodzaje nieruchomości:
- Nieruchomości gruntowe – są to rolne albo nierolne części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności.
- Budynki – budynki, które choć są trwale z gruntem związane, to stanowią odrębną od niego nieruchomość i mogą być przedmiotem własności innej osoby niż właściciel gruntu. Z odrębną własnością budynków spotykamy się głównie przy prawie użytkowania wieczystego (czym jest to prawo, w dalszej części tekstu). Budynki bowiem, które nabył użytkownik wieczysty przy zawarciu umowy, oraz budynki postawione przez niego na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, stanowią jego własność – art. 235 Kodeksu Cywilnego.
- Części budynków (lokale) – odrębne od gruntu lub budynku nieruchomości, przez co mogą stanowić odrębny od nich przedmiot własności. Przypadki ustanowienia odrębnej własności lokali określa Ustawa o własności lokali.
Cudzoziemcy mają prawo nabywać w Polsce nieruchomości na mocy przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, o których mowa w dalszej części tekstu, nabycie nieruchomości związane jest z obowiązkiem uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji za zgodą Ministra Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – także za zgodą Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Nabywanie nieruchomości w rozumieniu ustawy to przeniesienie bądź ustanowienie prawa do nieruchomości, które może mieć postać prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Własność nieruchomości Właściciel może nieruchomość posiadać, używać jej, czerpać z niej pożytki i korzyści. Może nią także rozporządzić poprzez np. sprzedaż, zapisanie w testamencie, wydzierżawienie, ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego. Prawo własności może być ograniczone tylko w drodze ustawy. |
Użytkowanie wieczyste Prawo użytkowania wieczystego polega na oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek, osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy ono głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Prawo to jest zbliżone zakresem do prawa własności, bowiem użytkownik wieczysty korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób, może on np. grunt sprzedać czy zapisać w testamencie. Jednak należy pamiętać, iż z tą formą związana jest opłata na rzecz gminy. |
Zgodnie z ustawą do nabycia nieruchomości może dojść wskutek każdego zdarzenia prawnego, a zatem nie tylko w drodze umowy cywilnoprawnej. Jako najistotniejsze sposoby nabycia nieruchomości, do których niezbędne będzie uzyskanie zezwolenia, można wskazać:
- Decyzje administracyjne, np. decyzja o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości w przypadku niezrealizowania celu, na jaki nieruchomości zostały wywłaszczone;
- Orzeczenia sądu, np. nabycie nieruchomości w drodze podziału majątku po orzeczeniu rozwodu czy po zniesieniu wspólności majątkowej małżeńskiej;
- Zasiedzenie;
- Dziedziczenie testamentowe przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych;
- Nabycie nieruchomości na współwłasność, np. wspólnie z małżonkiem posiadającym obywatelstwo polskie;
- Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, przy czym samo nabycie spółdzielczego prawa do lokalu, jako nabycie ograniczonego prawa rzeczowego, nie wymaga zezwolenia. Warto wiedzieć, że w Polsce istnieją również ograniczone prawa rzeczowe (tzw. „prawa na rzeczy cudzej”), dające uprawnienia względem rzeczy będącej własnością innej osoby, które przysługują zwykle właścicielowi. Na cudzej nieruchomości może zostać ustanowione:
|
Umożliwiają korzystanie z cudzej nieruchomości |
Hipoteka (uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece). |
W tym przypadku, uprawniony nie korzysta z rzeczy cudzej, hipoteka służy bowiem zabezpieczeniu spłaty wierzytelności. Nawet zbycie nieruchomości nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego i może on dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. W uproszczeniu – jeżeli dłużnik nie spłaca swojego długu, wierzycielowi przysługuje prawo zaspokojenia z nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, tj. może wszcząć postępowanie egzekucyjne i doprowadzić do sprzedaży nieruchomości. Będzie miał prawo do kwoty uzyskanej ze sprzedaży w pierwszej kolejności, bez względu na to, komu przysługuje prawo własności. Bardzo ważne jest więc, by przed zakupem nieruchomości, zaznajomić się z aktualnym odpisem księgi wieczystej (co to jest księga wieczysta, w dalszej części tekstu), a zwłaszcza sprawdzić, czy w jej dziale IV nie figuruje wpis o ustanowieniu hipoteki. Tu można sprawdzić numer księgi wieczystej: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html |
Formy nabywania nieruchomości i koszty z tym związane
Zgodnie z polskim prawem umowy dotyczące przeniesienia prawa własności nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego, muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje, że umowa jest nieważna i nie wywołuje żadnego skutku – nabywca nie uzyskuje własności.
Akty notarialne są dokumentami o charakterze urzędowym. Sporządzane są przez notariuszy (rejent to dawna, wciąż jeszcze spotykana, nazwa notariusza) w kancelariach notarialnych. Jeżeli jednak przemawia za tym charakter czynności, albo wymagają tego szczególne okoliczności (np. zły stan zdrowia osoby, która chce dokonać czynności w formie aktu), notariusz może dokonać czynności w innym miejscu.
Kancelaria notarialna, którą wybierzemy, może znajdować się w innej miejscowości, niż miejsce naszego zamieszkania czy miejsce położenia nieruchomości.
Wykaz zarejestrowanych w Polsce kancelarii notarialnych, z których możemy skorzystać, zawiera Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia wykazu zarejestrowanych kancelarii notarialnych. Warto porównać oferty kancelarii notarialnych, a zanim się zdecydujemy na konkretną – poprośmy o wycenę wszystkich kosztów notarialnych i opłat sądowych.
Podczas zawierania umowy cudzoziemiec zobowiązany będzie okazać notariuszowi zezwolenie na nabycie nieruchomości. Bez okazania takiego zezwolenia notariusz nie sporządzi umowy.
Ważnymi dokumentami, dotyczącymi nabywanej nieruchomości, które powinno się okazać notariuszowi, są także:
Odpis z księgi wieczystej |
Księga wieczysta to dokument, z którego można uzyskać podstawowe informacje na temat danej nieruchomości. Pozwala ona ustalić, komu i jakie prawa przysługują do nieruchomości, a zwłaszcza kto jest jej właścicielem, jaki dokładnie jest metraż mieszkania oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami na rzecz osób trzecich. Księga wieczysta prowadzona jest przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Dostęp do ksiąg wieczystych możliwy jest przez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw/menu.do, a wydruk dokumentu z tej strony ma moc dokumentu wydawanego przez sąd. |
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków |
Ewidencja gruntów i budynków to jednolity dla kraju rejestr informacji o gruntach, budynkach i lokalach, który zawiera m.in. dane o ich położeniu, powierzchni, przeznaczeniu, a także o właścicielach oraz innych podmiotach, władających tymi gruntami i budynkami. Ewidencję prowadzi starosta. Wniosek o wydanie wypisu lub wyrysu z rejestru mogą złożyć ściśle określone podmioty tj. właściciel nieruchomości, osoba mająca w tym interes prawny, organy administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego. |
Notariusz zawsze sporządza umowę w języku polskim, a na żądanie strony, dodatkowo, w języku obcym. Może w tym celu wykorzystać własną znajomość danego języka lub skorzystać z pomocy tłumacza przysięgłego.
Strony składają podpisy na oryginale aktu notarialnego, który zostaje w kancelarii. Notariusz obowiązany jest bowiem przechowywać oryginały aktów przez 10 lat od daty ich sporządzenia. Po upływie tego czasu lub z chwilą zaprzestania prowadzenia kancelarii, przekazuje je do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii. Wobec tego strony otrzymują wyłącznie wypisy aktu. W przypadku zaś potrzeby uzyskania dodatkowego wypisu (np. w razie jego zaginięcia, zniszczenia), nawet wiele lat od daty zawarcia umowy, strony mogą go uzyskać w dowolnej ilość w kancelarii notariusza sporządzającego akt, albo we właściwym sądzie rejonowym.
Za sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego notariuszowi przysługuje wynagrodzenie tzw. taksa notarialna, której wysokość notariusz może ustalać według własnego uznania. Nie ma jednak prawa zażądać od nas więcej, niż wynika to ze stawek unormowanych przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Podkreślenia wymaga, że stawki podane w w/w Rozporządzeniu należy powiększyć o podatek VAT (23%).
Podstawą do ustalenia taksy notarialnej jest wartość nieruchomości podana przez strony. Taksa stanowi bowiem procent lub ułamek procentu od wartości nieruchomości.
Zgodnie z § 3 powołanego rozporządzenia, maksymalna stawka wynosi od wartości:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.
W przypadku zatem nieruchomości o wartości np. 400.000,00 zł taksa notarialna nie może przekroczyć kwoty 2.370 zł. Ponadto, w przypadku niektórych rodzajów umów, stawka taksy jest niższa i wynosi odpowiedni ułamek kwoty wyliczonej zgodnie z w/w § 3 rozporządzenia. Przykładowo, w przypadku umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego lub nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną, ułamek ten wynosi ½ (§ 6 rozporządzenia). Wobec tego, jeżeli wartość nieruchomości wynosi 400.000,00 zł, to wynagrodzenie notariusza nie może przekroczyć 1.185 zł (½ z 2.370 zł).
Powszechną praktyką kancelarii notarialnych jest ustalanie kosztów na poziomie maksymalnym. Zawsze możemy jednak próbować negocjować wysokość taksy, ponieważ te opłaty mogą być znacznie niższe. Warto też prosić o ujawnienie wszystkich opłat, zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości poprzez daną kancelarię.
Warto również wiedzieć, że na podstawie art. 6 § 1 Prawa o notariacie, osoba, która nie jest w stanie ponieść żądanego przez notariusza wynagrodzenia, może wystąpić z wnioskiem do sądu o zwolnienie jej w całości lub w części od ponoszenia tego wynagrodzenia. Wniosek taki składany jest do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania wnioskodawcy. We wniosku należy określić czynność notarialną, od której kosztów chcemy zostać zwolnieni, a także uzasadnić, dlaczego konieczne jest dokonanie tejże czynności i dlaczego jej koszt nie może zostać przez nas pokryty. Do wniosku należy dołączyć urzędowy formularz z oświadczeniem o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania osoby fizycznej, ubiegającej się o zwolnienie od kosztów sądowych w postępowaniu cywilnym.
Sąd w postępowaniu nieprocesowym weryfikuje informacje zawarte we wniosku. Jeśli ustalenia sądu potwierdzą, że wnioskodawca faktycznie nie jest w stanie ponieść kosztów, sąd wyznaczy notariusza, który wykona konieczną czynność notarialną na koszt Skarbu Państwa.
Oprócz w/w wynagrodzenia za sporządzenie aktu notariusz pobiera od stron umowy:
- Opłatę za sporządzenie wypisów z aktu. Cena wypisu uzależniona jest od ilości stron aktu i wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę formatu A4 (jednak są to ceny indywidualnie ustalane i mogą być niższe). Wypisy otrzymują strony aktu, sąd prowadzący księgę wieczystą, geodezja oraz urząd skarbowy, a także Minister właściwy do spraw wewnętrznych, ponieważ w przypadku nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców notariusz zobowiązany jest do przesłania w/w Ministrowi wypisu z aktu, mocą którego cudzoziemiec nabył lub objął nieruchomość w Polsce.
- Opłatę sądową od wniosków o wpisy w księdze wieczystej. Przy wpisie prawa własności lub użytkowania wieczystego opłata sądowa wynosi 200 zł netto. Ponadto, jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, konieczne będzie opłacenie wniosku o jej założenie – 60 zł netto. Wnioski o dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych notariusz zawiera w akcie notarialnym, którego wypis, wraz z opłatą sądową, przesyła do właściwego sądu rejonowego.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego – 2% podstawy opodatkowania. Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości. Obowiązek podatkowy ciąży wyłącznie na stronie kupującej.
Przypadki nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez potrzeby uzyskania zezwolenia
Ustawa przewiduje liczne wyjątki, w których nabycie nieruchomości może nastąpić bez potrzeby uzyskania zezwolenia. W szczególności art. 8 określa takie przypadki.
Nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (tj. mieszkania w bloku).
- Nabycie garażu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych cudzoziemca.
- Garaż musi być dodatkiem do domu lub mieszkania, które cudzoziemiec już posiada, albo właśnie nabywa razem z owym garażem. Nie jest zatem możliwe nabycie bez zezwolenia samego garażu, np. w celu jego wynajmowania.
- Podmioty posiadające siedzibę (np. osoby prawne) nie korzystają z w/w zwolnienia, bowiem w ich przypadku nie ma mowy o potrzebie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.
- Nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków.
- Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
- Kolejność dziedziczenia ustawowego oraz krąg spadkobierców ustawowych określają art. 931-9341 KC, zgodnie z którymi spadkobiercami są: zstępni spadkodawcy (dzieci, wnuki, prawnuki), małżonek, rodzice, rodzeństwo, zstępni rodzeństwa, dziadkowie, zstępni dziadków oraz dzieci małżonka spadkodawcy.
- Istotna jest sama możliwość wejścia w posiadanie nieruchomości, np. siostrzenica spadkodawcy nie nabędzie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego, jeżeli ten pozostawi dziecko. Jednak jako osoba wchodząca w krąg spadkobierców ustawowych, będzie mogła skorzystać z w/w zwolnienia, jeżeli np. dziecko spadkodawcy zechce jej tę odziedziczoną nieruchomość sprzedać.
Powyższych zwolnień nie stosuje się do:
- Nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej (w uproszczeniu: są to gminy położone do 15 km od granicy Polski) – art. 12 Ustawy o ochronie granicy państwowej. Szczegółowe wyliczenie tych nieruchomości określa Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy;
- Gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Ustawa przewiduje jeszcze inne przypadki, w których cudzoziemiec zwolniony jest od obowiązku uzyskania zezwolenia. Dotyczą one głównie cudzoziemców będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej.